등록날짜 [ 2016년08월12일 11시23분 ]

필자는 지난 1월 재건축 구역 내 현황도로의 평가 시 발생할 수 있는 문제점에 대하여 견해를 밝힌 적이 있다. 2014년 12월 대법원에서는 재건축사업 시행 시 청산 대상인 도로 부지만을 가진 소유자에 대한 평가와 관련하여 기존 관행대로 인근 토지의 1/3 가격 이내로 평가하는 것은 법리상 오해가 있다하여 파기환송 하였다. 이로 인해 직접적으로 현황도로에 대한 평가 방식에 영향을 받는 것은 물론이거니와 종전자산평가 시 현황도로 평가와의 충돌 문제에 대하여 다루었다. 필자는 이제 두 번째 갈등 거리를 소개하고자 한다. 역시 도로의 평가 방법과 관련된 문제이고 비교적 최근에 개정된 법률 내용에 따른 문제이며 일부 정비사업조합(이하 조합)에서 전문 지식이 부족하기 때문에 손해배상을 청구하고 있다 하니 조합 관계자의 각별한 주의가 요망된다 할 것이다. 사례의 소개 Y시 ○○재개발 구역 소유자 A씨는 현황이 도로이자 지목이 도로인 필지를 소유하고 있었다. 그는 사전에 인지하고 있는 법률 지식에 따라 자신이 소유하고 있던 도로 부지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙」 제26조 단서 조항에 해당한다고 굳게 믿고 있었다. 해당 조항을 인용하자면 다음과 같다. 제26조 (도로 및 구거부지의 평가) ① 도로 부지에 대한 평가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. [개정 2005년 2월 5일] 1. 「사도법」 에 의한 사도의 부지는 인근 토지에 대한 평가액의 1/5 이내 2. 사실상의 사도의 부지는 인근 토지에 대한 평가액의 1/3 이내 3. 제1호 또는 제2호 외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법 ② 제1항제2호에서 `사실상의 사도`라 함은 「사도법」 에 의한 사도 외의 도로( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」 에 의한 도시ㆍ군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각 호의 1에 해당하는 도로를 말한다. [개정 2005년 2월 5일, 2012년 1월 2일, 2012년 4월 13일 제456호(국토계획법 시행규칙)] 1. 도로 개설 당시의 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로 4. 도로 개설 당시의 토지 소유자가 대지 또는 공장 용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 A씨는 인용된 법률 조항 중 강조된 부분에 해당하므로 정상평가 하여야 한다고 생각하였는데 A씨가 소유한 도로는 노폭이 약 4m 정도인 콘크리트 포장 도로이며 도로 양측으로 약 20여 채의 구옥이 소재하고 있었다. 필자는 해당 구역의 감정평가를 하면서 A씨 소유의 도로를 사실상의 도로로 판단하여 인근 토지의 1/3 가격 이내로 평가하였고 조합에서는 이를 통지하였으며 이 가격이 최소 분양가에 미달하여 A씨는 분양 자격을 얻지 못하게 되었다. 이에 따라 A씨는 여러 관련 서류를 첨부하여 관리처분을 위한 이의신청을 하였다. 제출된 자료는 해당 필지의 토지대장, 도시계획도로 결정 고시문과 구역 지정 고시문 그리고 해당 법률 조항이 주된 내용이었다. A씨는 자신이 소유한 도로 부지가 이미 1982년에 도로로 지목이 변경되었고 1996년에 Y시의 도시계획시설 결정(정정 및 변경결정과 지적승인조서)에 따라 도시계획시설로 지정되었으며 수년이 경과한 2010년 9월에 이르러서야 비로소 재개발 구역 지정 고시에 따라 자신의 필지가 도시계획도로에서 폐지되었으므로 자신의 토지는 공도 부지에 해당하여 토지보상법 시행규칙 제26조의 단서 조항에 따라 도시ㆍ군관리계획에 따라 도로로 사용되고 있었으므로 사실상의 사도 부지로 보아 평가하는 것은 잘못되었다고 주장하는 것이다. 논점 이 사례에서의 논점은 해당 필지가 토지보상법 시행규칙 제26조의 단서 조항에 해당하느냐는 것이다. 해당한다면 A씨의 도로 부지는 (예정)공도로 보아 정상평가 하여야 할 것이요, 해당하지 않는다면 개인 소유의 사실상 도로에 지나지 않으므로 인근 토지의 1/3 가격 이내에서 평가하여야 할 것이다. 먼저 이 글의 독자들 중에는 왜 사실상의 사도는 인근 대지의 1/3 가격 이내로 평가하고, 공도는 정상평가 하는 이유에 대하여 의문이 있을 것이라 본다. 이는 도로가 설치되므로 발생하는 이익이 누구에게 귀속되느냐에 따라 달려 있는 것이라 보면 된다. 도로 설치에 따른 이익이 특정인에게 귀속되었다면 이미 도로 개설로 인해 특정인의 토지에 개발 이익이 발생하였기 때문에 굳이 정상적으로 평가하여 보상 등을 하게 되면 이중 보상이 되는 것이며, 도로 설치의 이익의 불특정 다수에게 귀속된다면 이는 공공의 이익이 발생하게 되는 것이므로 도로 부지를 제공하는 자에게 인근 토지의 1/3 가격으로 평가하여 보상 등을 하게 된다면 불특정 다수의 이익을 위하여 그 도로 부지 소유자만의 희생을 요구하는 것이 되기에 정상평가 하는 것이다. 이를 `화체이론`이라 한다. 그러면 이제 사례를 화체이론에 대입하여 보자. A씨는 자신의 토지에 대하여 생각하지 못한 점이 있다. 대법원 판례에 따르면 도로 부지의 평가와 관련, 개설된 도로의 개설 경위, 목적, 주위 환경, 인접 토지의 획지 면적, 소유관계, 이용 상태 등 제반 사정을 고려하여 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 공중의 통행에 제공한 경우 인근 토지의 1/3 가격 이내에서 평가하는 것이 타당하다 하였다. A씨가 생각지 못한 내용은 자신이 제출한 토지대장의 지목변경일이 왜 1982년이었을까 하는 것이다. 이는 그 당시 해당 도로 부지의 양측에 소재하는 벽돌조 구옥들이 건축되었음을 의미하는 것이고 더 올라가면 특정한 이유에 따라 과거 당시 큰 필지가 해당 도로 부지를 포함하는 수십 필지로 분할되었음을 의미하는 것임을 생각하지 못한 것이다. 그 특정한 이유는 바로 토지구획정리사업이었고 사업 특성상 소유자는 변동되지 아니하였으니 바로 A씨의 조부였던 것이다. 추정하면 A씨의 조부는 자신이 소유했던 넓은 땅을 토지구획정리사업을 통해 가운데 관통하는 도로로 있는 수십 필지로 분할하였던 것이고 현 도로 부지를 도로로 1982년 지목변경 하기에 이른 것이며 이 도로가 Y시의 도로정비계획에 따라 1996년 도시계획으로 변경된 것에 불과한 것이다. 과연 도로 개설로 인한 개발 이익은 누구에게 귀속되었을까? 답할 필요 없이 이는 특정인에게 귀속되었을 것이며 따라서 이에 사실상의 사도로 평가하는 것이 타당한 것이다. 도로 부지의 평가는 이렇듯 조문에 따라 단순하게 접근하여서는 안 되며 그 연혁, 설치 경위 등을 고려하여 판단하여야 하는 것이므로 해당 필지가 있는 조합에서는 이를 신중하게 다루어야 할 것이라 본다. ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지 올려 0 내려 0 오학우 감정평가사 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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