등록날짜 [ 2016년08월12일 11시15분 ]

분양신청이란 주택을 분양 받으려는 자가 일정한 자격을 갖추고 절차에 따라 청약하는 것을 말하며, 사업시행자는 사업시행인가 고시가 있는 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청 기간, 그 밖에 시행령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다[「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제46조제1항]. 조합원은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하게 되고, 그 기간 내에 분양신청을 하지 아니한 자 등은 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 시행령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다(도시정비법 제47조제1항)고 규정되어 있다. 따라서 논란이 되는 부분은 분양신청을 하지 아니한 자의 조합원 자격이라 할 수 있다. 도시정비법에서 조합원 자격은 토지등소유자로 하며(제19조제1항), 구체적으로 조합원의 자격에 관한 사항을 정하고자 하는 경우에는 이를 정비사업조합(이하 조합)의 정관에 명시하여야 한다(제20조제1항제2호). 일반적으로 정비사업의 종류에 따라 조합원 자격 취득에 차이가 있으며 분양신청과 관련하여 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조합원 자격 유지 여부는 조합 정관에서 정한다 할 수 있으나, 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치 내용(도시정비법 제47조)을 검토해 볼 때 분양신청 기간이 종료되는 다음 날부터 조합원 자격이 상실된다고 할 수 있다. 하지만 사업시행자는 이를 더욱 명확히 하기 위해 도시정비법 제20조에서 조합 정관의 기재 사항으로 조합원의 자격에 관한 사항을 포함하고 있으므로 조합원 자격 상실에 관한 사항도 반드시 조합 정관에 명시하는 것이 확실하다 할 것이다. 일반적으로 조합원이 누릴 수 있는 가장 매력적인 권리는 정비사업의 진척 정도에 따른 개발 이익이라 할 수 있으나, 조합원이 아닌 자는 현금으로 청산하도록 되어 있어 현금청산 시점 이후의 개발 이익을 누릴 수 없을 뿐만 아니라 현금청산 대상이 되는 순간부터 조합 활동 참여 등에서 제한을 받게 된다. 일례로 조합원이 아닌 자는 조합원총회에 참석할 수 없으며, 선거권 및 피선거권 등도 박탈당하게 된다. 결론적으로 조합원이 아닌 자는 조합의 방관자일 수밖에 없는 것이다. 토지등소유자가 정비사업에 참여하지 못하는 이유는 다양하다 할 수 있으며, 사업이 진행되는 과정에 참여하지 못하는 경우 토지등소유자는 조합원 자격을 취득하지 못하거나 취득한 조합원의 자격을 상실하게 된다. 사업에 참여하지 않는 이유가 단지 개인적인 이유가 아니라면 결국에는 불합리한 대우를 받을 수밖에 없다 할 것이다. 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 동의가 필요하고, 재건축사업의 경우 조합설립동의서를 제출하지 아니한 자에 대해서는 매도청구 소송(도시정비법 제39조)을 제기하게 된다. 하지만 대부분의 매도청구 대상자는 소송이 진행되는 과정에서 조합설립동의서를 제출하게 되고, 재개발사업과 같은 경우에는 동의서를 제출하지 아니한 경우에도 자동으로 조합원 자격을 취득하게 된다. 그런데 조합원의 선택이 절대적인 분양신청의 경우에는 분양신청을 하지 아니하는 경우 분양신청이 종료되는 다음 날부터 현금청산 대상자가 될 뿐만 아니라 조합원 자격도 상실한다 할 것이다. 이 때 사업시행자가 주의해야 할 점은 조합 정관에 조합원 자격이 상실되는 경우를 명시하고, 조합원 자격이 상실됨에 따른 불이익도 함께 명시하는 것이다. 분양신청을 하지 아니한 자는 현금청산 대상자가 되어 사업시행자는 일정 기간 내에 현금을 지급하여야 한다. 그런데 이때 현금청산 대상자는 개인적인 이유로 분양신청을 하지 아니한 경우를 제외하고 대부분은 분양신청 기간이 종료된 다음에 조합원 자격을 취득할 수 있는 방법에 대해 문의를 하고, 때 늦은 후회를 하게 되는 경우가 많다. 사업시행자는 분양신청 기간이 끝난 후 관리처분계획을 수립하여 관리처분인가를 받게 된다. 일반적으로 관리처분인가를 받게 되면 주택 가격은 상승하게 되고, 분양신청을 하지 아니한 자의 주택은 심지어 거래도 되지 않는 상황이 도래함에 따라 사업시행자가 시세를 반영한 가격으로 현금청산을 해 주기를 바랄 뿐만 아니라 다시 조합원 자격을 취득할 방법을 찾아주기를 바란다. 하지만 정상적인 상황에서 분양신청은 도시정비법 제46조에 정한 분양신청 기간이 끝나는 날 종료된다 할 수 있으므로 조합원 자격을 다시 취득하는 것은 사실상 불가능하다. 하지만 정비사업지의 특수한 사정에 따라 중대한 사유로 인해 건축계획을 변경하는 경우 등에는 기존에 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 처우에 논란이 될 수 있다 할 수 있으며, 이때 사업시행자는 기존에 분양신청을 하지 아니한 자도 재분양신청 대상에 포함될 것인가에 대해 신중하게 검토하여 결정을 내려야 한다. 따라서 토지등소유자가 조합원 자격을 취득하는 것은 정비사업에 직접 참여하여 자신의 재산권을 행사하는 것이라 할 수 있으므로 정비사업이 지속성을 갖고 있는 특성을 고려하여 토지등소유자가 조합원 자격을 취득하는 것이 경제적인 선택이라 할 수 있다. 다만 권리 가격이 분양 받고자 하는 신축 건축물의 가격보다 높은 경우 초과되는 권리 가격에 대한 부분은 법이나 조합 정관을 면밀히 검토하여 손익을 따져 볼 필요는 있다 할 것이다. 결론적으로 분양신청이 끝난 후 분양신청을 하지 아니한 자가 조합원 자격을 상실하는 시점은 사업의 본궤도 진입 단계라 할 수 있으므로 조합원이 분양신청 여부에 따라 조합원의 자격 상실 여부가 결정되는 사안에 대해서는 보다 더 신중한 선택이 필요하고, 개인적인 사유로 도저히 분양을 받을 수 없는 상황이 아닌 이상 분양신청을 하는 것이 타당한 선택이라 할 수 있다. 그리고 사업시행자와 분양계약을 할 때 다시 한 번 선택의 기회가 있고, 그 이후에도 전매가 가능하기 때문에 조합원 자격 취득은 정비사업의 개발 이익과 직결된다 할 것이다. ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지 올려 0 내려 0 양홍건 조합장 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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